a cura del dott. Alessandro Siniscalchi
Una delle problematiche che ricorrono più di frequente in materia locatizia è quella del recupero della disponibilità dell’immobile, qualora il conduttore risulti inadempiente all’obbligo di pagamento del canone concordato. In questi casi è opportuno attivarsi rapidamente con la procedura di sfratto per morosità. Lo sfratto per morosità, è un procedimento diretto ad ottenere dal giudice l’emanazione di un provvedimento che convalidi lo sfratto, per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando altresì la risoluzione del contratto. Per procedere all’effettivo sfratto per morosità occorre che vi siano due presupposti fondamentali: – la presenza di un regolare contratto, scritto, di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale; – il mancato pagamento del canone di locazione stabilito come mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento. Di fronte allo sfratto, il conduttore ha due possibilità per opporsi: • comparire all’udienza adducendo difficoltà economiche per giustificare il mancato pagamento: in tal caso il Giudice di norma concederà al medesimo il c.d. “termine di grazia”, ovvero un termine di 90 giorni per provvedere al pagamento di tutti i canoni, oltre interessi e spese. In caso di adempimento nel termine fissato il rapporto di locazione potrà proseguire. Occorre precisare che il termine si considera perentorio, ovvero non prorogabile, e che il pagamento deve essere integrale. Si badi, tuttavia, al fatto che la richiesta del termine di grazia ha effetti controproducenti in caso di mancato adempimento: laddove, infatti, all’udienza fissata per la verifica dell’adempimento, si riscontri che il conduttore moroso non ha provveduto al versamento delle somme dovute, la data dell’esecuzione del rilascio verrà fissata entro sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento, e non entro il termine massimo di sei mesi (in casi eccezionali, di dodici mesi) dalla data del provvedimento che dispone il rilascio. Va precisato che la concessione del termine di grazia non è prevista nel caso di immobile ad uso diverso da abitazione: nelle locazioni commerciali, pertanto, non si potrà usufruire dell’anzidetto beneficio. • opporsi in ogni caso alla convalida dello sfratto: in tal caso si apre un procedimento destinato ad accertare le ragioni delle parti. Peraltro, ove l’opposizione non sia fondata su prova scritta, il Giudice potrà convalidare lo sfratto con riserva delle eccezioni del convenuto, la cui fondatezza verrà accertata nel prosieguo del giudizio.
