a cura del dott. Alessandro Siniscalchi
Quando non c’è più il rapporto di fiducia tra il condominio e l’amministratore è inevitabile procedere alla revoca di quest’ultimo. La revoca dell’amministratore può essere fatta dai proprietari ai sensi dell’art. 1129 c.c. in qualsiasi momento, indipendentemente dall’esistenza di una giusta causa, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. Nel caso in cui l’assemblea riesca a deliberare in prima convocazione è indispensabile: – per la validità della costituzione dell’assemblea la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’intero edificio e la maggioranza dei condomini; – per la validità della successiva votazione è necessario raggiungere il cosiddetto quorum deliberativo ovvero è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Nel caso in cui l’assemblea si riunisca in seconda convocazione è necessario: – per la validità della costituzione dell’assemblea la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio e un terzo dei condomini; – per la validità della successiva votazione è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo dei millesimi dell’edificio. La revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria su ricorso di un singolo condomino, quando l’amministratore per inosservanza delle procedure o per grave irregolarità, compia degli atti che possano arrecare danni al condomino. Il comma 12 dell’art. 1129 c.c. evidenzia le gravi irregolarità in cui può incorrere l’amministratore nella gestione del condominio e che possono determinare la sua revoca per giusta causa: – l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; – la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; – la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al condominio; – la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; – l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; – qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; – l’inottemperanza degli obblighi di cui all’art. 1130 numeri 6), 7) e 9), afferenti rispettivamente la tenuta del registro di anagrafe condominiale, la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, nonché l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; – l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici, professionali, fiscali, ecc. richiesti al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, ai sensi dell’art. 1129, comma 2 c.c. È evidente che le ipotesi previste dal legislatore sono esemplificative e non si esauriscono nell’elenco sopra indicato ma andranno completate da altre fattispecie previste dalla giurisprudenza.
